תמ"א 38 בירושלים – הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט

תכנית המתאר הארצית, תמ"א 38, שהחלה לצבור תאוצה בשנים האחרונות, נועדה לספק מענה לדיירי מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980, שאינם חזקים מספיק לעמוד בפני רעידות אדמה

תמ"א 38 בירושלים – הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט

תכנית המתאר הארצית, תמ"א 38, שהחלה לצבור תאוצה בשנים האחרונות, נועדה לספק מענה לדיירי מבנים ישנים, שנבנו לפני שנת 1980, שאינם חזקים מספיק לעמוד בפני רעידות אדמה. בתכנית תמ"א 38 לוקחים חלק בעלי מקצוע שונים, לרבות עורך דין, המתמחה בתחום ומלווה את דיירי הבניינים, קבלן ויזם, מהנדסים ועוד. מדובר בתכנית מורכבת מאד, שתכנונה וביצועה בפועל יכול לארוך לא מעט זמן, אולם בסופו של דבר, מצדיק את עצמו. בשל מורכבותה ובהיותה דורשת התערבות בבניין הקיים או בנייה מחודשת שלו, ישנם מקרים בהם דיירי הבניינים, להם מוצעת התכנית, מעלים התנגדות. התנגדות זו יכולה במקרים מסוימים לעכב את התקדמות הפרויקט אולם במקרים רבים, איננה משפיעה על כך.

כיצד ניתן לפעול במקרה של התנגדויות

ראשית, נעשה הפרדה בין המושגים: תמ"א 38/2 – תהליך של הריסה ובניית בניין חדש לחלוטין תחת הישן(עבור בניינים של עד 24 דירות), ודי בהסכמה של 80% מדיירי הבניין על מנת להוציא את הפרויקט לפועל. לעומת זאת, באם מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת של עד 2.5 קומות, נדרש רוב של  66% בלבד מדיירי הבניין. חשוב לציין כי התנגדות מצד דייר סרבן תתקבל אך ורק במידה ויש "סיבה אמתית" להתנגדותו, חוסר רצון בלבד אינו מספק.

כדי לממש את פרויקט תמ"א 38 בירושלים ובערים אחרות בארץ נדרשת הסכמה של בעלי הדירות בבניין. רוב זה נדרש תודות לחוק המקרקעין, חוק הדן, בין היתר, בחיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה. כל זאת, בעוד שבעבר, לפני תיקונו של החוק, נדרשה הסכמה של 100% מהדיירים למימוש פרויקט תמ"א 38, מה שהקשה מאד על התקדמותו ועיכב אותו באופן משמעותי. חוק זה קיבל תיקונים נוספים בשנת 2011 על מנת לאפשר לזרז את הפרויקט ולהוציא אותו לפועל במקומות רבים ככל האפשר ברחבי הארץ, היכן שנמצאים בניינים ישנים הזקוקים לחיזוק.  על פי חוק המקרקעין במקרים של התנגדויות דיירים ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין ולהגיש תביעה נגד בעלי דירות הבניין המדובר, אשר מתנגדים למימושו של הפרויקט. במקרים כאלה יכול המפקח לאשר את הפרויקט ובנוסף גם להציב תנאים מסוימים לאישורו. הוא יכול למנות מטעמו רואה חשבון או עורך דין, שיהיה האחראי על החתימה על ההסכמים הנדרשים לצורך העברת זכויות הדירות החדשות הישר ליזם, המבצע את הפרויקט וכל ההתקשרות מולו.

לאחרונה התקבלו פסקי דין רבים הקשורים לדיירים סרבנים, דיירים שסירבו לפרויקט תמ"א 38 ירושלים וערים נוספות. פסקי דין אלה, המתבססים על הנזקים הכספיים שעשויים להיגרם לדיירי הבניין בעקבות התנגדותם של הדיירים האחרים לקבל את הפרויקט, נועדו לקדמו ולמנוע עיכובים מיותרים, העשויים לצוץ כבר בראשית הדרך. הטענות במקרים כאלה הינן שסרבנותם של הדיירים לקבל את הפרויקט פוגעת בזכותם של הדיירים האחרים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה (לעומת טענתם של סרבנים רבים כי פרויקט זה פוגע בזכות הקניינית שלהם לבצע שינויים בדירתם). במקרים בהן עולות טענות אלו מצדם של הדיירים המסכימים לקבל את הפרויקט, נוטים הסרבנים להסכים לו במקום לשלם לשכניהם סכומי כסף גבוהים מאד (שיכולים להגיע למיליוני שקלים).

למרות מורכבותו של פרויקט תמ"א 38 ולמרות התנגדותם של דיירים לעיתים, חשוב לזכור שהן החוק והן המציאות עצמה עומדים לטובתם של הדיירים המעוניינים בפרויקט ומאפשרים, בסופו של דבר, את הוצאתו לפועל.

קראו עוד: מה אני צריך על מנת לבצע תמ"א 38 בבניין שלי?
קראו עוד: האם תמ"א 38 יכולה להיות פתרון למשבר הדיור?